认为是钻石可以继续抢购钻石，认为要缩水的就找准时机变现，有买才能有卖，都是为自己的认知买单。

【 在 lengsong 的大作中提到: 】
: 北京的学区房，
: 大多数地理位置都很好的
: 走路上班这个就秒杀很多地方
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FROM 103.37.140.*

探讨一下，这里面有个比例的问题
人口减少-〉学区房需求减少 这个假设成立应该是有条件。其中一个条件是，学区房的供给数量与真实需求数量的比值：
如果比值大于1，-〉卖方的观望和买方的博弈-〉横盘或微涨的可能性更大（卖方没有时间成本，买方有时间成本，买方总有人需购买）-> 只有非学区产品的增值大于目前自身房的时候-〉卖方才会有动力卖房。因此，卖方占有时间优势。
如果比值小于1-〉卖方市场+ 政策将完全确定价格。

另外一点，那种不能贷款的房子可能横盘或缓慢降价或更可能变成金融工具（全款后进行抵押套利，前提是有利差，有良好的现金流，的确是公司帐上有钱）。那种贷款年限长和居住体验好的房子-〉会成为追捧的对象（5、6000的房子已经和拿工资的买房的人没有太大关系了）反而会涨，因为小孩通勤也需要时间成本，这个钱如果有钱是花得值。

综合而言，学区的区位价格涨跌将分化，具体房子的涨跌也将分化。新大真学区的房一定会继续稳涨；老破小伪将逐渐在博弈和政策中处于摇摆，卖方成功将横盘或微涨而买方成功价格将下行；老破小真的价值涨跌将由新大真的价格按照一定因子来锚定，也将会涨。另外一个现象，买涨不买跌的人性下，房价的跌幅会变的更缓慢而涨幅会更快。因此，至少3、5年内学区房还是非常安全，除非政策突变。

【 在 garagefund 的大作中提到: 】
: 当入学人口红利消失，学区房衰亡的大终局就无可避免。短期仍有可能波动反弹，但根本上这就是最后一个铜板的问题。
: 学区房居住的部分或许依然值钱，但高额的学区溢价会迅速消失。入学人口会在2023年到顶，按照提前2-3年买房估算，2023年上学的家庭已经在2020-2022年买完落户。2023年买房的，已是2024-2025甚至更晚上学的家庭，需求已经处于下降期。危机并不是在1-2年后，而是我们已经身处危机之中。
: 曾经的房主明知学区老破小的居住体验极差，持有不卖的唯一理由就是预期房价还能涨、房子还好租。一旦房价和租金转为停滞下降，看跌的情绪传染扩散，卖盘供应就会突增。而同时，购房需求已经下降，供大于求的局面无法避免。
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FROM 123.121.85.*

断崖下降的好处吗
【 在 garagefund 的大作中提到: 】
: 是的 有学籍就能卖了。见教委小升初文件。
: 前些年因为学位紧张，6年一个学位，不是不能卖，是买家要等6年才能用。
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FROM 123.185.78.*

谢谢讨论。不过你这个比值想法是不对的。

你可以这么想，原来100套学区房，10000人来抢，形成了一个市场价10万。现在因为入学人口逆转，而且毕业生反超入学数，这个西城100套变成了150套，而10000人抢购变成了5000人抢购，新形成的市场价肯定低于10万了。

学区房一直是供不应求的，一直大于你说的1，这也都在历史高价中体现了。但未来买房卖房力量变化，自然就会打破原来的平衡态，双方博弈改变，价格就拉下来了。

【 在 lithium79 的大作中提到: 】
: 探讨一下，这里面有个比例的问题
:  人口减少-〉学区房需求减少 这个假设成立应该是有条件。其中一个条件是，学区房的供给数量与真实需求数量的比值：
: 如果比值大于1，-〉卖方的观望和买方的博弈-〉横盘或微涨的可能性更大（卖方没有时间成本，买方有时间成本，买方总有人需购买）-> 只有非学区产品的增值大于目前自身房的时候-〉卖方才会有动力卖房。因此，卖方占有时间优势。
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FROM 103.37.140.*

没有老破小托着，新房买的出价？
东西城老破小要是2-3万，新房5万没人要
【 在 garagefund 的大作中提到: 】
: 新房才是国家的心头肉。二手老破小是被嫌弃的，激化教育内卷更是罪加一等。
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FROM 221.222.20.*