本以为2020年经济不好，房子会继续跌的，近几年每年都是5%跌幅。没想到9月份后翘了下尾巴，平了。
关注的三个小区，属于刚需小区但不热门，交通好配套尚可次新房没学区的这种。
小区一：市区价格坚挺一居室，前几年业主宁可不卖也不降价的，20年开始降了。20年初成交价168万，21年年初成交价152万。但大户型依然死撑着不降价也没成交。
小区二：近郊（外环旁）小三居，20年10月成交价220万，三个月后成交价219万，且后者户型更好。该小区成交比较均衡。
小区三：近郊（外环外）大三居，20年初简装成交价198万，21年初毛坯成交价195万。该小区三居成交量可以说是凄惨，大批量成交的是130万左右的两居。
现在成交高峰期过了，市区小区一的小户型仍然有不少挂牌，预测还会降。近郊的价格合适的都卖完了，但价格不合适的依然卖不出去，说明需求还是萎缩，涨的可能性也不大。并且由于近郊土地供应量大，炒房预期也不行。
从成交价格上看，近郊100-150万的一居和两居是成交主力，市区两居上浮到200万以内。这几个小区不吸引外地人，基本反应了本地人的主流负担能力。
给北京落户刚需的建议（有钱人就别看了）：
1 买学区老破小，小涨交易量大，但基本没法住。
2 买市区200万以内两居自住。
3 买近郊150万以内两居自住，但必须有地铁预期。
需要绕着走的：
1 市区无学区老破小，哪怕地铁就在你楼下。王顶堤这种网红盘除外。
2 郊区高于二手房价格的新房，买到就是跌到。
3 郊区大房，140平以上这种，流动性差，哪怕是别墅。
不过限购不放开，就天津这基本面，还是没有投资价值。
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