- 主题:我来告诉你500万以上的老破小什么人在买
【 在 howard2conni 的大作中提到: 】
: 你tm以为你是谁啊，你是不是觉得就你懂。
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哦，原来你也讨厌这样的人。
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FROM 121.23.135.*
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 你有一点说的很对，也是我之前描述中刻意避开的学区房问题，这是相对独立的赛道，供需人群与非学区房的交集很小，所以要单独说。如果单独分析学区房的供需，其实也是一样的分析方法，关键是找准学区房供需的边际和边际变化就可以了，不过我一只觉得分析学区房价格走势没有特别大的意义，因为这是每个买学区房家庭的执念，就算知道要亏很多钱也会买的，补充一句，顶尖核心学区我认为有强支撑。
: 其他的你说什么样的人都有这是必然的，放在北京2200万人口下来看，肯定有人死扛，有人抄底，等等的，我们看的是势，不是为了证明自己的观点找出零星个别的佐证。其实你说消费降级和我说的不是一个意思吗，就是供大于求有效需求不足所以要降价啊，你看现在消费降级之后，是不是以前卖得贵的东西也跟着降，明码标价的连锁餐厅纷纷推出降价团购，本质都是一样。核心在于，这种消费降级、房价降级，什么时候触底回升，我上面回复中已经详细阐述了。
真是听君一席话，如听一席话
有一句话，你说错了，那就是学区房和非学区房的供需人群，是有交集的，而且交集很大，有可能一个人卖了非学区，转手买了学区，那他是学区房的买家，也是非学区房的卖家，在这个链条上，学区房的需，取决于非学区房的供，如果他卖不掉非学区，可能就没有足够的资金去买学区，怎么能说二者没交集呢
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修改:l6030 FROM 111.203.168.*
FROM 111.203.168.*
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 我既卖房，也在考虑买房，保持平均每周踩盘1-2个片区的频率，同时不断实际租住有意向的小区和户型真实体验，另外我和300/500/1000/2000/5000+预算的客户都保持着经常联系沟通分享观点，说实话，普通个别区域门店的中介根本没有我对整体市场的理解力，好了自吹的话不多说了，我也不会像你证明什么，因为市场的走势会证明一切。
: 至于你说买家都知道，那是你的一厢情愿，如果市场信息是完全透明的，那么市场将完全有效，价格会瞬间反应供需情况，价格瞬间达到顶底，但你我都知道事实肯定不是这样，任何交易市场都会有情绪，都会有信息不对称，你甚至在版上可以看到“全南好还是南北通透好”这样的显而易见的问题甚至人们还争论的不可开交，可见不同个体的认知差异有多大（认知差并不是笨，也可能是在这方面没有投入足够的学习和分析）。所以下跌是个缓慢的过程，上涨也将是个缓慢的过程，都不会一蹴而就，这也是我坚持对于房产进行右侧交易的理由，不去猜底部，而是在底部走出来之后再考虑增持，重大资产配置上不能犯大错。
: 最后再理一下你所谓所有人都知道的逻辑吧，并希望你能有理有据的反驳我的观点而不是纯粹的情绪输出。
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我孩子今年1岁，我可以各种预算，各种计划，各种分析，宏观经济，国际局势，人口年龄分布，城市间人口流动，代际消费观差异，资产布局，听官方的，非官方的，所谓敌对势力的，翻墙的，不翻墙的，封杀的，不封杀的，各种金融领域的，凡与房地产有关联的，我都可以慢慢看，慢慢品，我会想将来房地产市场的供应，需求，将来年轻人的需求，将来国际资本多我国房地产的需求，战争，自然灾害，气候，城市管理水平对一个城市的风险，我去各处看房，看二线城市所谓的4代5代建筑，慨叹那些品质高，环境好，价格低廉的小区，因为我每次都表现的诚意满满，我就是无数房产从业人员手机里的准客户，当中介劝我买房，卖房，讲出他们各自的观点时，我也潇潇洒洒，侃侃而谈，难道是因为我每天关注的比别人更多吗？快拉到吧，根本不是，只是因为我孩子今年1岁。我可以对任何聊起房子的人指指点点，反正这于我何干。我又并不是急于马上做出决定的那个人。站着说话不腰疼谁不会啊。
4年后呢。当我面临着在这个拥堵，嘈杂，污染的城市里和今年大部分买高价老破小的用户一样的困境时。我连续关注那么多年的房地产相关信息有意义吗？我还能在这轻松的说出，我们已经司空见惯的那些观点来劝别人买房还是卖房吗？扪心自问下，看看版上那么多换房的人他们的实际的此时此刻的需求，我有什么资格给人家指点未来数年或数十年的价格趋势，月坛2024刚刚创下了历史成交量最高年份。在一个房地产普遍疲软的市场，你觉得这些购房者都不知道房价在下跌这个都不需要有什么调研就能获得的信息？如果你还要像个苍蝇一样在别人不得不用真金白银来给自己做出必须做出的选择时一直在他们的耳边喋喋不休，有些甚至是讽刺挖苦，别说没有讽刺挖苦，看看一些傻空的嘴脸。那么究竟是谁更病态呢。
你可以作为局外人看一辈子不参与，但只有当你参与时，你才明白，你自己的决定，你自己承担后果，你既然已经承担后果，你就不需要在额外承担一份和你毫不相干的人给你的认知审判。
你如果想做地产分析师，经济分析师，那就分析好了。这和对具体参与者的品头论足是两件事情。等你能分清他们的区别，你就明白我们根本没在讨论一件事情。
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FROM 121.23.135.*
朋友，我当然不否认有很多人是刚需，即便没有政策刺激这座2200万常住人口的城市里购房需求肯定是有的，但我们不能只分析需求端，说有一部分人就是有买房的需求，而不看供给端啊，有很多人还有不得不卖房的理由呢。所以我们要看供需对比啊，要看大数据啊，要看势，前面我提到了几个指标都要时刻关注的，不做死空头不做死多头，而是要顺势而为。
另外我就是这个市场真真实实的参与者，我也没有要给任何人任何投资建议，只是单纯的对你的观点做出我个人的反驳。
前面的回复我会删掉，我说的想法确实是很多人都知道的，但他们也许不愿意说、也许没有完全梳理清楚、也许知道但被情绪左右无法做出正确的行动、亦或可能确实压根不知道，但我的说法确实有些不符合当下的主流引导方向，所以每个人的财富自己负责吧，反正互相都不认识没必要劝。
【 在 zypipi 的大作中提到: 】
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: 我孩子今年1岁，我可以各种预算，各种计划，各种分析，宏观经济，国际局势，人口年龄分布，城市间人口流动，代际消费观差异，资产布局，听官方的，非官方的，所谓敌对势力的，翻墙的，不翻墙的，封杀的，不封杀的，各种金融领域的，凡与房地产有关联的，我都可以慢慢看，慢慢品，我会想将来房地产市场的供应，需求，将来年轻人的需求，将来国际资本多我国房地产的需求，战争，自然灾害，气候，城市管理水平对一个城市的风险，我去各处看房，看二线城市所谓的4代5代建筑，慨叹那些品质高，环境好，价格低廉的小区，因为我每次都表现的诚意满满，我就是无数房产从业人员手机里的准客户，当中介劝我买房，卖房，讲出他们各自的观点时，我也潇潇洒洒，侃侃而谈，难道是因为我每天关注的比别人更多吗？快拉到吧，根本不是，只是因为我孩子今年1岁。我可以对任何聊起房子的人指指点点，反正这于我何干。我又并不是急于马上做出决定的那个人。站着说话不腰疼谁不会啊。
: 4年后呢。当我面临着在这个拥堵，嘈杂，污染的城市里和今年大部分买高价老破小的用户一样的困境时。我连续关注那么多年的房地产相关信息有意义吗？我还能在这轻松的说出，我们已经司空见惯的那些观点来劝别人买房还是卖房吗？扪心自问下，看看版上那么多换房的人他们的实际的此时此刻的需求，我有什么资格给人家指点未来数年或数十年的价格趋势，月坛2024刚刚创下了历史成交量最高年份。在一个房地产普遍疲软的市场，你觉得这些购房者都不知道房价在下跌这个都不需要有什么调研就能获得的信息？如果你还要像个苍蝇一样在别人不得不用真金白银来给自己做出必须做出的选择时一直在他们的耳边喋喋不休，有些甚至是讽刺挖苦，别说没有讽刺挖苦，看看一些傻空的嘴脸。那么究竟是谁更病态呢。
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修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
FROM 114.242.3.*
北京永远不会没有需求。
不存在一出政策消化了一堆需求这一说。
认识的人都在一直换房。
北京太大了。结婚，生子，上学，换工作，养老等等等等，不同的人生阶段有不同的房子需求。
所以北京的需求一直停不下脚步。只不过存在政策和舆论的影响，导致有时候脚步快一些，有时候慢一些。但早晚都会迈出去。
空论房事永不出手的人，不会来这个版。
【 在 zypipi 的大作中提到: 】
: 我孩子今年1岁，我可以各种预算，各种计划，各种分析，宏观经济，国际局势，人口年龄分布，城市间人口流动，代际消费观差异，资产布局，听官方的，非官方的，所谓敌对势力的，翻墙的，不翻墙的，封杀的，不封杀的，各种金融领域的，凡与房地产有关联的，我都可以慢慢看，慢慢品，我会想将来房地产市场的供应，需求，将来年
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FROM 114.246.237.*
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 你这是咬文嚼字就没有意思了，在当下这个时间点，就是现在，看学区房的客群和看非学区房的客群就是几乎没有交集的，明年就上学的家庭现在就是要买学区房，非学区房看都不会看一眼。你说的交集是站在拉长的时间维度上看，那肯定是有的，所以我说要明确学区房的供需边际（指得是当下这个时间点，有多少客群想买学区房）和供需边际变化（指的是未来有多少孩子要上学，意味着有相应数量级的家庭有购买学区房的需求，同时有多少家庭有抛售学区房的想法）啊！
: 只要把供需边际找准了，变化趋势分析清楚了，大趋势就能把握住了，当然这有难度，很多数据也不公布，所以要结合很多辅助指标来看。很多人分析供需得出错误的结论主要就是边际没找对，这种例子在版上比比皆是。
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所以你光分析有个毛用啊，你分析的结果是啥？有多少客群想买学区房，未来有多少孩子要上学，把数字拿出来啊，你的结论又是什么？
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FROM 111.203.168.*
凭什么我得把饭味道你嘴里，谁惯的你这个毛病，授你渔了已经你居然只想要鱼，无语，不用回我了
【 在 l6030 的大作中提到: 】
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: 所以你光分析有个毛用啊，你分析的结果是啥？有多少客群想买学区房，未来有多少孩子要上学，把数字拿出来啊，你的结论又是什么？
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FROM 114.242.3.*
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 凭什么我得把饭味道你嘴里，谁惯的你这个毛病，授你渔了已经你居然只想要鱼，无语，不用回我了
你以为别人是不会分析？
中介起码还能给点数据支撑，你这种人侃侃而谈，一句干货都没有
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FROM 111.203.168.*
啊对对对，前面结论给了，要关注什么指标给了，分析过程给了，你句句不服句句要和我辩，然后说没有干货，其实是你眼里没有干货，真和韭菜一心只想要致富代码一样一样的
【 在 l6030 的大作中提到: 】
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: 你以为别人是不会分析？
: 中介起码还能给点数据支撑，你这种人侃侃而谈，一句干货都没有
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FROM 114.242.3.*
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 啊对对对，前面结论给了，要关注什么指标给了，分析过程给了，你句句不服句句要和我辩，然后说没有干货，其实是你眼里没有干货，真和韭菜一心只想要致富代码一样一样的
有多少客群想买学区房，未来有多少孩子要上学，这就是你给的学区房的分析指标？首先，未来有多少孩子上学，跟多少客群想买学区房，没有直接关系，上学的这部分孩子，既有zb的，也有四老的，还有不想买学区的，想买学区的客群有多大，每年都没有一个准确的数值。而且学区房的需求，和学区政策息息相关，比如小升初政策，比如多校的政策，比如往年调剂的人数，调剂的多了，需求自然会下降。按照你给的这几个简单指标分析，得不出任何有效的结论。你这种假大空，偏偏又喜欢教别人做事，楼主骂的一点都不错
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FROM 111.203.168.*