- 主题:新人求教,关于替卖家解抵押问题
【 在 softpinch 的大作中提到: 】
: 这事如果没有链家,只有买家和卖家之间操作,有可行性吗?估计有什么风险吗?链家只是业务更熟一点?
: 买家如果扣住卖家的身份证,房产证,然后公证处公证,帮卖家代办解抵押。解抵押后,立刻网签锁定房源,然后走后面的手续?卖家在中间时间,可以在解抵押后,申请新身份证,房产证挂失吗,有什么空子吗。
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同问
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FROM 219.141.250.*
我研究了一下感觉可行,但没实操。这种信息类的东西,中介是不会把吃饭的本事和你说的,可以和律师,或者打各种政府机构的电话了解确认。我猜想的流程如下。
0、签好整套合同,约束以下各个周期的时间点,资金往来,以及双方违约责任。
1、前期风控:
1)查验卖家房产证真伪,抵押情况是否属实,是否只有一家,建委网站(谨防钓鱼伪造网站,虽然没听说但有逻辑可能,在买家笔记本登录4g网络访问,以免各种网络篡改劫持问题)或和卖家一起持身份证在柜台可查。纸质房产证本身“他项”一栏应该也有记录。
2)卖家婚姻状况,房屋共有人等状况。
3)卖家征信报告。虽然可能劣迹斑斑,主要是确认贷款抵押情况,这块我不是很清楚解读的难度和风险。卖家是否愿意配合等。正常中介成交应该也是需要的吧?
4)获得卖家身份证号,在企查查,天眼查(闲鱼可购短期会员)上了解一下他的案件情况,名下公司欠款等情况。如果已经有案子限制房产抵押了,那肯定也没法成交。但这块的风险是,如果有个在途的案件,买家都办完一切了,结果被法院判了查封房产,这是很大的风险。我不清楚怎么化解。
2、买家,卖家在公证处签订“代办授权协议”。
3、买家拿走卖家的房产证,贷款资料等,可能包含卖家身份证,交付商量好的小额度的押金。
4、买家去银行等机构,解抵押。
5、后续是正常买房流程。我查到的情况是:补办房产证,时间周期很长,需要登报,可以问建委,登哪家报,具体多少工作日。勤盯着。
非专业,肯定错洞百出,卖家老赖不配合,是一定会赖死买家的。比如卖家等买家办完解抵押流程了,欠国家机构的钱,变成欠个人了,超爽,后面拒不执行任何一个买卖步骤,等着买家告他。到执行,假设花了2年时间。如果房产增值了,卖家房产被法院拍卖,还了买家的欠款,还有剩。这2年时间,房子能住能租。
【 在 xiaobin8801 的大作中提到: 】
: 同问
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FROM 124.65.161.*
请问金融费,是买家出,还是卖家出?
【 在 nicelin 的大作中提到: 】
: 六月通过LJ买了有抵押的房子,他现在是由卖方和LJ做了一个公证委托,然后由LJ拿着钱和当时贷款资料去办理解押。但是可恶的LJ还收了所谓的金融费
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FROM 101.96.134.*
这个事情如果一定要办,就这样:
1.和卖家签订借款协议和抵押协议,把房子做第二顺位抵押给你,借款协议中约定借款资金用途。当然购房合同什么的也要事先签好,网签备案什么的假设你都已经做好了。
2.事先预约好解押还款(假设是银行按揭或其他房抵贷),在预约还款的当天,先控制好卖家的银行卡,网银,U盾,身份证等,可以暂时保管在你这里,卖家就在旁边;然后你向这个账户中打款并备注借款(很重要),之后迅速转账到银行指定的还款账户中,一秒钟都不要在卖家账户中多停留。
3.办理还款解押手续,等银行解押登记办理完成,你的抵押权顺位自动提前。
4.确定银行抵押已经解除后,和卖家共同到房产交易中心,办理你的抵押登记解除,然后迅速、最快手段办理房产过户。一般抵押登记包括解除抵押登记在一个窗口,交易过户在另外一个窗口,两个窗口都排上队,一个窗口办完,立刻办另外一个窗口的业务。
5.为了规避风险,找几个朋友,看住卖家,防人之心不可无。如果更严密一些,找朋友把房产登记中心办理查封的窗口也排上队,注意观察。
这个事情的风险在于:一卖方反悔,那么你的抵押解除之前,你相对是安全的,只是诉讼繁琐;二你解押之后万一卖家借故跑了,不办过户,就是风险,所以要找几个壮汉看住他不许跑;三是你解押之后,房子被其他人查封,虽然概率比较小,但一旦发生就傻眼了,所以最好找朋友把那个窗口占住,如果真有,就把办理执行的法官缠住,只要你这边过户完成,那边即使有也查封不了啦。
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FROM 119.97.220.*
这个公正,叫做委托买卖公正,原来可以办,但是目前很多公证处不给办,而且,即使办了,对方可以单方面在你不知情的情况下去撤销, 只要在你使用公证书过户前去房产交易中心告知,这个公证书就没用了。
【 在 softpinch 的大作中提到: 】
: 我研究了一下感觉可行,但没实操。这种信息类的东西,中介是不会把吃饭的本事和你说的,可以和律师,或者打各种政府机构的电话了解确认。我猜想的流程如下。
: 0、签好整套合同,约束以下各个周期的时间点,资金往来,以及双方违约责任。
: 1、前期风控:
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FROM 119.97.220.*
【 在 lvyx 的大作中提到: 】
: 这个事情如果一定要办,就这样:
: 1.和卖家签订借款协议和抵押协议,把房子做第二顺位抵押给你,借款协议中约定借款资金用途。当然购房合同什么的也要事先签好,网签备案什么的假设你都已经做好了。
: 2.事先预约好解押还款(假设是银行按揭或其他房抵贷),在预约还款的当天,先控制好卖家的银行卡,网银,U盾,身份证等,可以暂时保管在你这里,卖家就在旁边;然后你向这个账户中打款并备注借款(很重要),之后迅速转账到银行指定的还款账户中,一秒钟都不要在卖家账户中多停留。
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银行收到钱款到抵押解除还有几天的时间吧,这几天会不会有风险,比如卖家把房子抵押给别人,卖家房子被查封。
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FROM 218.107.136.*
感谢,坑多的很啊
【 在 lvyx 的大作中提到: 】
: 这个公正,叫做委托买卖公正,原来可以办,但是目前很多公证处不给办,而且,即使办了,对方可以单方面在你不知情的情况下去撤销, 只要在你使用公证书过户前去房产交易中心告知,这个公证书就没用了。
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: 【 在 softpinch 的大作中提到: 】
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- 来自「最水木 for iPhone 7」
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FROM 223.104.38.*
【 在 lvyx 的大作中提到: 】
: 这个事情如果一定要办,就这样:
: 1.和卖家签订借款协议和抵押协议,把房子做第二顺位抵押给你,借款协议中约定借款资金用途。当然购房合同什么的也要事先签好,网签备案什么的假设你都已经做好了。
: 2.事先预约好解押还款(假设是银行按揭或其他房抵贷),在预约还款的当天,先控制好卖家的银行卡,网银,U盾,身份证等,可以暂时保管在你这里,卖家就在旁边;然后你向这个账户中打款并备注借款(很重要),之后迅速转账到银行指定的还款账户中,一秒钟都不要在卖家账户中多停留。
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还有两个问题,是不是风险点呢,有无办法可以规避:一是如果在这之前卖家已经把房子第二顺位抵押给了其他人(网上查不到的私下协议);二是还款到银行账户后(看网上说需要等待三个工作日才能到房产交易中心正式办理解除抵押),等待去房产交易中心正式解除抵押的几天时间里,卖家有无可能挂失补办身份证、房产证将房子卖给别人或针对房子进行其他操作
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FROM 218.107.136.*
理论上可行,公证委托之后也不需要再拿着卖家身份证了,只需要受托人的身份证和公证授权委托书。链家就是霸王条款呗,想多赚所谓的金融费啊,好几万。如果你已经批贷了或者全款的话,解押的当天可以走一个业务叫做三联办,就是网签、过户、缴税同时,这样就没有中间时间。但是前提是,卖家需要配合你。一般他们会比较信任中介。。。
【 在 softpinch 的大作中提到: 】
: 这事如果没有链家,只有买家和卖家之间操作,有可行性吗?估计有什么风险吗?链家只是业务更熟一点?
: 买家如果扣住卖家的身份证,房产证,然后公证处公证,帮卖家代办解抵押。解抵押后,立刻网签锁定房源,然后走后面的手续?卖家在中间时间,可以在解抵押后,申请新身份证,房产证挂失吗,有什么空子吗。
: - 来自「最水木 for iPhone 7」
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FROM 61.49.25.*
这个问题,实质上所谓的风险就是两大块,一是卖家违约,二是意外查封。这两点风险,在有抵押和没有抵押的房子上出现的几率相同。如果担心解了抵押以后再卖或者再抵,就是缩短解押和过户中间的时间。具体就是要不做一个解押公证,可以由你去解押,或者由中介去解押。不是授权卖房的公证,只是解押的授权公证。然后再和银行确定系统上提交解押的时间,当日约卖家去不动产走三联办程序。现在如果在房屋没有解押的状态下,不影响买家批贷。现在商贷都是类似于承诺预批贷,这个没问题。至于其他版友说的查封窗口盯着防查封是没有用的,现在不动产的公检法查封有很多形式,除了现场查封外,很多都是司法邮件当日查封。而且是很多窗口都可以办理查封,无法做到每个窗口放一个人去盯执行法官,听执行内容是否是自己的房产。查封真是无法预防。
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FROM 61.49.25.*