- 主题:新人求教,关于替卖家解抵押问题
【 在 bjlawyer 的大作中提到: 】
: 没这个风险
: 你做的第一步就是第二顺序抵押,只有银行比你优先,其他都不如你优先
感谢专业解答
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FROM 218.107.136.*
【 在 nicelin 的大作中提到: 】
: 理论上可行,公证委托之后也不需要再拿着卖家身份证了,只需要受托人的身份证和公证授权委托书。链家就是霸王条款呗,想多赚所谓的金融费啊,好几万。如果你已经批贷了或者全款的话,解押的当天可以走一个业务叫做三联办,就是网签、过户、缴税同时,这样就没有中间时间。但是前提是,卖家需要配合你。一般他们会比较信任中介。。。
公积金贷款批贷的前提得先做完网签吧,如果不解抵押没法做网签吧,做不了网签银行也不会批贷吧。
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FROM 218.107.136.*
【 在 bjlawyer 的大作中提到: 】
: 当然要办抵押登记
: 办了登记又不表示债务实际发生
: 登记机关不能审核这个
: ...................
如果在建委办了二次抵押登记,要网签的话不还是要首先解抵押吗,不解除抵押可以网签吗?另外,贷款是不是必须在网签之后,不网签没法办理银行贷款吧(公积金)?这样三联办是不是就不可行了呢,因为银行批贷还需要一段时间?
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FROM 218.107.136.*
会,但是相对小一些。
第一,银行收到钱到解押之间这几天,虽然还没有办理抵押解除登记手续,但是事实上这个抵押已经不存在了,抵押是对银行贷款的担保措施,属于一种从属权利,银行贷款债权是主,抵押是从。所以虽然没有办理抵押登记解除,但事实上这个抵押也无效。相应的,买家原来办理的顺位抵押就变成了第一顺位,仍然是有保障的。
第二,即使房子被他人查封,这个风险是无时无刻不在的,不会因为银行贷款还了而变大,而且,因为买家办理了顺位抵押,即使有他人查封,那么也是有有限受偿权的,只是未来房产的处置权不在买家手上,而是由查封房子的这方来处置,例如拍卖,处置所得优先偿还买家,但问题在于这个过程会非常漫长。不过实践上来看,事先做好功课,这个可能性不太大
【 在 xiaobin8801 的大作中提到: 】
: 银行收到钱款到抵押解除还有几天的时间吧,这几天会不会有风险,比如卖家把房子抵押给别人,卖家房子被查封。
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FROM 119.97.220.*
第一,去房管局可查抵押情况,未登记的抵押无效,以抵押登记为准。
第二,这个可能是有的,但是不大,补办身份证、房产证没这么快,如果我没搞错,房产证需要登报公示。而且,我回的帖子里建议买方向卖方出借资金前,先办理房产买卖的网签备案,这样房产再被卖给其他人就无法操作网签了,此外,我也提到,一定一定要在出借资金前,先签借款合同、抵押合同,并办理完成顺位抵押登记手续,然后再出钱,这样,即使卖家房子卖给他人,如果不还钱给买方,买方不办理解押,他房子也无法过户。
第三,卖方如果真的想坑人,就是找朋友帮忙做局,起诉卖方并查封房产,但是可能性不太大,这属于虚假诉讼,法院也不是那么好骗随随便便就给人查封房产的,而且查封房产要找专业的保险公司或担保公司出具保全担保的,门槛还是有的,不是所有人都懂得,更重要的是这个行为上纲上线的话,有可能要坐牢的。
最后说一下,我写了这么多,并不是我建议买方这样做,而是说如果买方已经决定了,可以这样操作尽量规避风险。
【 在 xiaobin8801 的大作中提到: 】
: 还有两个问题,是不是风险点呢,有无办法可以规避:一是如果在这之前卖家已经把房子第二顺位抵押给了其他人(网上查不到的私下协议);二是还款到银行账户后(看网上说需要等待三个工作日才能到房产交易中心正式办理解除抵押),等待去房产交易中心正式解除抵押的几天时间里,卖家有无可能挂失补办身份证、房产证将房子卖给别人或针对房子进行其他操作
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FROM 119.97.220.*
【 在 lvyx 的大作中提到: 】
: 第一,去房管局可查抵押情况,未登记的抵押无效,以抵押登记为准。
: 第二,这个可能是有的,但是不大,补办身份证、房产证没这么快,如果我没搞错,房产证需要登报公示。而且,我回的帖子里建议买方向卖方出借资金前,先办理房产买卖的网签备案,这样房产再被卖给其他人就无法操作网签了,此外,我也提到,一定一定要在出借资金前,先签借款合同、抵押合同,并办理完成顺位抵押登记手续,然后再出钱,这样,即使卖家房子卖给他人,如果不还钱给买方,买方不办理解押,他房子也无法过户。
: 第三,卖方如果真的想坑人,就是找朋友帮忙做局,起诉卖方并查封房产,但是可能性不太大,这属于虚假诉讼,法院也不是那么好骗随随便便就给人查封房产的,而且查封房产要找专业的保险公司或担保公司出具保全担保的,门槛还是有的,不是所有人都懂得,更重要的是这个行为上纲上线的话,有可能要坐牢的。
: ...................
不接抵押可以做网签吗
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FROM 219.141.250.*
按今年生效的民法典,有抵押的房产也可买卖,但具体落实情况就不了解了
贷款放款肯定需要完成网签,过户,并且房子抵押给银行之后才行
【 在 xiaobin8801 的大作中提到: 】
: 如果在建委办了二次抵押登记,要网签的话不还是要首先解抵押吗,不解除抵押可以网签吗?另外,贷款是不是必须在网签之后,不网签没法办理银行贷款吧(公积金)?这样三联办是不是就不可行了呢,因为银行批贷还需要一段时间?
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FROM 223.104.39.*
回答一半:
网签不需要解除抵押,但过户,也就是出新的房产证(名字是买方)时需要。过户后(当然也办了解押登记),把新的房产证交给买方的银行,办理抵押登记,然后银行才会放款给买方,然后由银行立即(一秒钟)划给卖方完成尾款支付,也有银行直接放款给卖方的。
在此之前,买卖双方交易过户之前,买方就应该向银行申请按揭贷款,然后签贷款合同、抵押合同等,银行批贷后,买家签的贷款合同、抵押合同等,银行才会盖章,合同才会生效。这个时候再去办理剩下的事——帮卖方还贷、解押,交易过户等等。
至于三联办我就不懂了
【 在 xiaobin8801 的大作中提到: 】
: 如果在建委办了二次抵押登记,要网签的话不还是要首先解抵押吗,不解除抵押可以网签吗?另外,贷款是不是必须在网签之后,不网签没法办理银行贷款吧(公积金)?这样三联办是不是就不可行了呢,因为银行批贷还需要一段时间?
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FROM 119.97.220.*
可以
【 在 xiaobin8801 的大作中提到: 】
: 不接抵押可以做网签吗
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FROM 119.97.220.*
千万别干,否则会让你欲哭无泪
【 在 xiaobin8801 (xiaobin8801) 的大作中提到: 】
: 想不通过中介买一套房子,房子有几百万的抵押,需要用我的首付款帮卖家解,有什么风险,应该如何规避,新人求教,万分感谢!
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FROM 125.33.242.*